“三十年前错过了广东深圳的机会，三十年后我也不会错过广西东兴。”
这句话写在广西防城港与越南交界的东兴口岸最热闹的万众国际批发市场的墙上。可以说是当地人心情的写照。
东兴是防城港市下辖的县级市，防城港是广西的一个地级市。这个位于广西南部北部湾北岸的小镇，人口不足百万。与广西南宁、桂林、柳州、钦州、榆林等城市相比，在人气方面并无优势，但2018年却以近7.3万元的人均GDP排名第一在广西，GDP增速也是广西第一。
防城港地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的交界处。它不仅是中国东、中、西部地区的连接点二手吊车，也是我国唯一一个与东盟国家海、陆、水、沿海相连的城市。拥有我国大陆海岸线和最西南端的深水港，经济因港口而繁荣。
但近一两年，走在防城港街头，或坐在出租车里，当地人和司机跟你聊的最多的是房价和传销。
北部湾大道一侧是龙光•阳光海岸地产，距商业街约100米。有十多个房地产代理门面。与装修、装修、房屋托管、建材等楼市相关行业的门店配套。
当地司机不断提醒记者，在这些房产中介中，一定要警惕传销分子的妄想，因为一些中介已经成为部分传销分子进行非法活动的借口。
浙东北炒房集团搬迁至防城港
交通便利的国际广场距离防城港高铁北站不到500米。广场的物业顾问杨雪亲眼看到，有一次外地买家买下了广场的一楼。
“买家是浙江人，性格随和低调，话不多，进了物业大厅，看了几眼沙盘，就定下了一楼的商铺，面朝街道。” 杨雪回忆，买家印象非常深刻。买家买下店铺后，出租、收藏、物业等托管事宜均由公司处理，不再出现。杨雪告诉第一财经，她曾多次经历过这样的案例。
不仅是杨雪，近几年来，东北、江浙等地的买家，一次性买下一层商铺或者十几栋房子的故事，几乎是防城港不少销售人员的真实写照。房地产听说过或经历过。很多销售人员在购买时甚至总结了不同地区买家的普遍特征，比如东北人声音大，通常三五成群出现，江浙人大多是一两个人出游，他们不喜欢制造噪音。
外人显然是防城港购房的主力军。北部湾大道某房产中介的灯箱广告牌上还写着：“欢迎黑龙江丹东购房团来防城港考察房产。”
在外地购房者的带动下防城港江山大道附近吊车出租电话|浙东北炒房搬迁防城港：房价近10年涨2倍，防城港的房价确实上涨了。随着房价的上涨，房地产也遍地开花。无论是走在防城港市金华岔大道、北部湾大道、江山大道三大主干道上，还是走在岔山路、迎宾街、灵秀街、天口街等支路上，都能看到正在开发的楼盘。站在路的尽头，高处或海边，环顾四周，高大的塔吊随处可见防城港江山大道附近吊车出租电话，这座年轻的城市正在建设中。
如今，用“三天一楼”来形容防城港楼市建设的热闹景象，在当地人眼中并不为过。
多位当地人告诉第一财经记者，防城港建城26年，房价两次上涨令人瞩目。
第一次发生在2008年，当时国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，将北部湾经济区提升为国家战略。这使得防城港这个中国海陆交界处最西南的城市，被外界称为北部湾经济区的一部分。
2008年前后，港区的很多房地产项目都被房地产开发商收购，比如当地人家喻户晓、开发较早的Logan·Sunshine Coast。北部湾经济区规划出台后，不少国外房地产开发商开始将目光转向这座西南边陲城市，这也形成了防城港房地产开发的第一个快速发展期，即2010-2014年。
第二次发生在2018年，海南全球限购政策升级被认为是间接驱动因素之一。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》。海南省各市县实行严格限购政策。限购。
因此，一些曾经流连夜风海云、碧海银沙的购房者开始选择将购房转向防城港等北部湾城市。当地房价也从之前的5000元/平方米攀升至7000元/平方米左右。一些楼盘在2018年年中一度达到近几年的高位，站在每平方米8000元至9000元的高位，这在这个西南边陲城市尚属首次。
“第一次觉得这块地对外国人有吸引力，以前房价在当地人眼里是没有概念的。” 在防城港开出租车15年以上的四川人卢敏芝，就在较早的外国人这里落脚。
房子比人多
走在防城港街头，不经意间会遇到一辆旅游大巴。这种巴士被当地人称为防城港“一日游”。是防城港的一景。
这种看房群体在2011年下半年出现，2012年逐渐形成规模，随后几年相当红火。来自世界各地的游客一边感受着西南边陲城市的滨海风情，一边思考着购房和置业计划。总之房子堪比海景、海鲜、越南边境特产等。
不过，陆敏智告诉第一财经，很多传销机构都是用大巴接送游客游览防城港龙珠广场、白浪滩、金沙滩、仙人山公园等当地著名景点。北部湾经济区的发展潜力和防城港房地产市场的投资潜力等，诱使对当地情况没有深入了解的外国游客买房，进入传销等非法组织。
第一财经记者在防城港实地走访时，还看到墙上挂着“打击造谣大巴、整顿组织‘传销宴’”等类似标语。在防城港市住建局一楼大厅入口处，醒目张贴“严厉打击传销”宣传品。
事实上，1968年建港后的几十年里，防城港一直停留在一个鲜为人知的渔村。即使在1993年建市后的十多年里，当地的房价也并不起眼。但现在，房地产逐渐成长为当地的支柱产业。
从防城港的主要税种来看，房地产税作为第三产业，2002年仍保持在零，2011年成为第三产业的主要税种，贡献了约15第三产业的百分比。税。不得不说，防城港地产的地位不容小觑。
正是因为房地产对当地经济不可或缺的作用，越来越多的人开始投资这个行业及周边行业。“港区这边是防城港新城区，来防城港的外国人有一半以上是从事房产中介行业的。” 从事该行业十余年的房产顾问小关笑着说道。在一定程度上可以说，外国人来防城港防城港江山大道附近吊车出租电话，不是买房就是卖房。
不仅是新城，从防城港到越南的东兴港，房子依旧是核心话题之一。越南红木、沉香木、水果、手镯、香水等商家的上方是大型房地产广告。
仅2018年，防城港商品房绝对销售面积就达到384.58万平方米，是2010-2014年累计购地面积的两倍多。但当地人口增长缓慢。2010年，全市常住人口86.69万。到2018年底，这个数字只有95.330,000。
作为广西人均GDP最高的地级市，防城港是人口最少的地级市。虽然每年有超过2500万国内外游客前来领略沿海风情，但户籍人口和常住人口年均增长不到2万人。
去年毕业于金融专业的防城港人刘明告诉第一财经，他明年将离开防城港，到邻近的广东或省会南宁寻找工作机会。“在这里找到合适的工作机会并不容易，薪资水平也不高，可能还有更多的选择可以出去探索。”
除了留不住年轻人，“候鸟居民”也是当地的一大特色。住在北方，一到冬天，他就飞到东兴，那里的平均气温在23摄氏度左右。明年春天才会离开的王东明就是其中之一。每年冬天，都有很多人这样跋涉千里，在防城港感受南国的温暖。北方省份的车牌号码在防城港街头随处可见。春节过后，这些人陆续离开，住宅楼里的灯火又会恢复到往日零星的状态。
住房需求与城市人口数量密切相关。人不能留下来，房子的投资价值如何才能充分体现？这是很多投资者关心的问题。
而这也不是见证了近十年来当地楼市快速发展的陈南贵乐见的。他告诉第一财经记者：“比起没人关心的房子，‘候鸟居民’或者老人选择在阳光充足、空气清新的防城港买房无疑是一件好事。和纯净水；在落户创业方面，防城港需要发展多种细分产业，吸引更多年轻有实力的购房者在这里落地生根，进而参与防城港的发展。”
中央商务区（CBD）可以说是城市的窗户之一。与很多城市不同的是，防城港CBD的房子比人还多。
防城港CBD原规划包括商业街、星级酒店、影剧院、甲级写字楼、同档次住宅小区。2010年开工建设。记者实地走访发现，除了一条几乎汇集了全国各地特色美食的美食街外，CBD目前正在建设中。夜幕降临后，数十座高楼林立的CBD，灯火阑珊，人迹罕至。天亮后二手吊车，CBD的马路上不时有车辆经过，楼盘的营销中心开始出现人流。
与众同业坚守
防城港已经意识到，当地的经济发展很难留住人，大多数物业顾问都不会回避这个问题。
从湖南老家来到防城港的黄兴东，在与越南一水之隔的万中国际批发市场，租下了一家专卖越南饰品的小店。十年来见证了防城港高速发展的黄兴东有自己的观察和思考。
“旅游消费对第三产业的贡献率为61.4%，居广西第一，但这显然是不够的。第三产业的科技、金融、信息等细分品类正在逐步形成改善以满足更多外地人在当地就业的需求，从而吸引更多的外地人来购买和定居。” 黄兴东告诉第一财经，他的湖南同胞对边贸、旅游、房屋中介等行业不感兴趣，所以去年就去上班了。在邻近的广东省寻找就业机会。
但对于地产商来说，他们从另一个角度看好防城港的发展。如果你走进一个楼盘，销售人员会不停的跟你提，东湾跨海大桥通车后，对岸七沙半岛的工人会去CBD消费，去港口有很多房地产可以购买新房的区域；或者我告诉你，这里正在形成快速铁路网和高速公路网，连接周边省会和越南河内，3小时，2小时到广西主要城市，1小时到北部湾经济广西区。2021年泛亚高铁开通，防城港直通东南亚国家，
从当地政府的规划来看，这座西南边陲城市的房地产开发与整个城市的工业化进程是背道而驰的。
防城港定位为北部湾沿岸的工业城市，其工业化发展始于2008年北部湾经济区成为国家战略。当年，以防城港钢铁基地和白龙核电项目为代表的“天子号工程”开始实施，被视为防城钢全面推进“广西北部湾经济区发展规划”的标志。
“碧桂园、龙光等外地地产巨头几乎都是在2008年前后开始进入广西地区，而陈华集团、防城港振宏地产等本土企业也在这个时候开始涉足沿海生态地产。一位姓孙的房地产公司总经理表示，早期，防城港当地政府为了吸引国外有实力的房地产开发公司，在征地方面给予了很多优惠政策。 2009年曾一度位居广西第一，达到78%。
2009年，为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》，确定了防城港“三岛、三湾、一核、六组”的城市新格局。中心城区规划面积由原来的70平方公里增加到140平方公里，人口由50万增加到60万到100万以上，大大拓展了城市发展空间，防城港房地产开发也进入了快车道。
大海粮油、防城港电厂、盛隆公司、中冶石酒、中亿重工、金川集团、上思华润水泥、海港500KV变电站等一批当地人熟悉的重点项目也在2009年前后落地。
2010年1月1日中国-东盟自贸区的全面启动，给了这座城市更多的想象空间。2010年的防城港用“满城工地，到处都是项目”来形容更为贴切，当时第二产业比重上升到52%。
“以工兴城”并没有带来人口的快速增长。有的受访者认为这是提前规划的产物；也有人认为，这是我市产业结构没有理顺，主导产业不强的结果。
在强化钢铁、能源等第二产业带动作用的同时，当地政府从2011年开始强调发展现代服务业。除了原有的文化旅游、星级酒店建设、港口物流、房地产、边贸、其他服务业，寻求发展法律服务、金融等新兴服务业的可能。
2015年，转型方式和结构调整被摆到了更加重要的位置。电子信息、新能源、新材料等战略性新兴产业，循环经济成为第二产业的主攻方向，不再停留在大型钢厂、核电站、电厂。防城港除了强调深化港口经济、海洋经济、临港经济、旅游经济发展外，还提出发展生态经济和互联网经济两大经济新业态。
截至2018年底，防城港第二产业比重由2011年的52.6%下降至49.3%，但对当地经济增长的贡献仍高达5% 2.不过，第三产业的比重也从2011年的33.4%上升到36.8%，对地方经济增长的贡献也从20. 2011 年的 1% 增加到 37.4%。
同时，新材料、生物健康、医药、新装备制造、智能装备制造、电子信息产业等，被视为“产业苗木”，是防城港产业高质量发展的必由之路。近两年，如覆盖中印医药产业园的国际医药开放试验区也在进行中。
防城港市住房和城乡建设局副局长在接受第一财经记者采访时表示，随着这座西南边陲城市的知名度越来越高，产业链逐步完善，配套设施进一步完善，宜居指数进一步提升，由于北部湾城市南宁、北海限购限贷，防城港房市对流动人口仍具有较大吸引力。
见证了防城港从小渔村到如今工地的蜕变的当地人，都喜欢带着深圳转型的奇迹从防城港来。然而，与过去十年高层建筑的进度相比，防城港的人口增长要慢得多。这座集21世纪海上丝绸之路重要动力点、西南腹地桥头堡、中国—东盟经济合作第一城、中国边疆明珠为一体的城市，将“步入第一沿海开放城市群”。“，还有很长的路要走。
